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在美國想房子留給子女?小心國稅局找上門!你該這樣做!

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長(zhǎng)輩有好幾種方法可以將房屋過繼到孩子手上,有些方法還可以免稅,不過若想要找到較棒的稅務(wù)結(jié)果,必須事前規(guī)劃,以下有幾種選擇可供參考。

長(zhǎng)輩將房屋過繼給孩子,要先了解國稅局相關(guān)稅務(wù)規(guī)定。

一.留住原屋

如果你打算在自己的家里養(yǎng)老直到過世,而且你的房產(chǎn)價(jià)格低于統(tǒng)一聯(lián)邦遺產(chǎn)贈(zèng)與和遺產(chǎn)免稅額度(2019年為1140萬元),那么把房子當(dāng)遺產(chǎn)留給子女會(huì)是你的較佳選擇。

當(dāng)你離世后,你名下房屋的課稅標(biāo)準(zhǔn)會(huì)依據(jù)死亡日期調(diào)整至公平市場(chǎng)價(jià)值。如此一來,你和你的繼承人就可避免該日期以前所有增值的資本利得稅。另外,因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)值低于遺產(chǎn)免稅額度,所以你的繼承人不會(huì)欠下聯(lián)邦遺產(chǎn)稅。房屋繼承人可以自由選擇入住這棟房屋或轉(zhuǎn)售,由于成本墊高稅法(basisstep-uprule),轉(zhuǎn)售房子拿到錢后他們僅繳納少額聯(lián)邦稅或者免稅;如果他們決定搬進(jìn)房屋,之后如果將房屋賣掉,那么計(jì)算增值或貶值的課稅標(biāo)準(zhǔn),將以原屋主死亡日期當(dāng)天的公平市價(jià)為準(zhǔn)。

如果你要繼續(xù)住在房里,比起生前還住在房屋時(shí)就將該房贈(zèng)與繼承人,上述做法更好。

二.直接贈(zèng)予

如果你打算搬出這棟房屋,你可直接將房產(chǎn)贈(zèng)與你的孩子,但你會(huì)動(dòng)用聯(lián)邦遺產(chǎn)贈(zèng)與和遺產(chǎn)免稅額度。

首先利用每年1萬5000元的免稅贈(zèng)與來抵銷,切記這是每一位贈(zèng)予者給受贈(zèng)者的額度。如果你和另一半要一起贈(zèng)與你的孩子與其配偶,那么1萬5000元可乘以四倍,一共可抵消6萬元的房屋售價(jià)。其次,只要2019年凈房?jī)r(jià)低于1140萬元(若是夫妻則凈房?jī)r(jià)低于2280萬元),那么你就不需繳當(dāng)前的贈(zèng)與稅。

這項(xiàng)策略有兩個(gè)缺點(diǎn):你的孩子以后若出售該房屋,可能需繳資本利得稅,因?yàn)楫?dāng)初獲得房子的成本低;另外你個(gè)人的聯(lián)邦遺產(chǎn)贈(zèng)與和遺產(chǎn)免稅額度會(huì)減少。

三.便宜賣房

如果你把房屋以低于公平市場(chǎng)價(jià)格賣給一個(gè)完全不認(rèn)識(shí)的陌生人,那么你不過做了一場(chǎng)不劃算的買賣,國稅局不在乎。但如果你把房屋便宜賣給親戚,那就是另一個(gè)情況,你的這筆交易會(huì)被當(dāng)成贈(zèng)與,贈(zèng)與金額就是公平市價(jià)與售價(jià)的價(jià)差。

四.賣方融資的全價(jià)交易

與其賤價(jià)賣房,倒不如考慮以全額市價(jià)分期付款銷售。這個(gè)作法依舊可以達(dá)到將房屋以你的孩子能夠負(fù)擔(dān)的方式轉(zhuǎn)移到他們手中的目的,而且這可能有較佳的稅務(wù)結(jié)果。你可要求小額頭款,然后余款則用貸款票據(jù),子女分期付款。但你的貸款至少要收取“可適用聯(lián)邦利率”(AFR),務(wù)必確保透過法律程序拿到房屋的票據(jù)。如此一來,你的孩子便可以把利息當(dāng)成不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款利息來扣除;萬一你漏掉這個(gè)步驟,你的孩子報(bào)稅便無法扣除利息。

五.賣房后又想住怎么辦?

如果你把房子轉(zhuǎn)移到親戚手上,但又繼續(xù)住在該屋,就不容易向國稅局解釋,要小心行事。有個(gè)可用策略是你以賣主融資的全價(jià)交易把房子賣給子女,然后再以市價(jià)租回房子。

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